У разі, якщо нотаріус реєстрував перехід права власності на будівлю, то він же має провести реєстрацію переходу права оренди земельної ділянки, а державний реєстратор, у разі звернення до нього для реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розміщується нерухоме майно, право власності на яке вже зареєстрував нотаріус — відмовити у реєстрації такого права. Про це пише «Судово-юридична газета».
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду розглянув у письмовому провадженні касаційну скаргу Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) на рішення Київського окружного адміністративного суду та постанову Шостого апеляційного адміністративного суду у справі № 320/4798/23 за позовом суб’єкта господарювання до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київради (КМДА) та державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про скасування рішення, зобов'язання вчинити певні дії.
Суть спору полягала в тому, що державний реєстратор оскаржуваним рішенням відмовив у реєстрації права оренди з підстави подання документів до неналежного суб’єкта державної реєстрації прав. На думку позивача, підстави для відмови в державній реєстрації прав, визначені статтею 24 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не поширюються на реєстрацію права оренди земельної ділянки.
Суди першої та апеляційної інстанцій задовольнили позов, мотивуючи свої рішення тим, що державний реєстратор не мав підстав відмовляти суб’єкту господарюванню у реєстрації права оренди на земельну ділянку, оскільки позивач подав заяву про державну реєстрацію до Центру надання адміністративних послуг відповідно до Закону України від 06 вересня 2012 року № 5203-VI «Про адміністративні послуги».
Верховний Суд, скасовуючи рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалюючи нове рішення про відмову у задоволенні позову, виходив з того, що з 10 грудня 2021 року державна реєстрація переходу права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщений на земельній ділянці будь-якої форми власності, яка перебувала у користуванні (на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію) відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, відповідно до частини четвертої статті 31-6 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права користування такою земельною ділянкою від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта до його набувача.
З огляду на абзац перший пункту 6 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 реєстрація речових прав на земельну ділянку проводиться державним реєстратором органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади, або нотаріусом, якщо він посвідчував договір, що став підставою для виникнення або переходу права власності на об’єкт нерухомості.
Тобто, у разі, якщо нотаріус реєстрував перехід права власності на будівлю (наприклад, у рамках посвідчення договору купівлі-продажу), то він же має провести реєстрацію переходу права оренди земельної ділянки, і закон не розділяє цих реєстраційних дій, тому державний реєстратор не має права продовжувати процедури, коли нотаріус вже виконав частину реєстраційних дій, пов’язаних з переходом прав на нерухомість.
З огляду на це, Верховний Суд дійшов висновку, що реєстрація похідних речових прав (оренди) проводиться одночасно з основним правом (правом власності), і ця дія належить до компетенції одного суб’єкта реєстрації.
У разі, якщо заявник звернувся до державного реєстратора для реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розміщується нерухоме майно, право власності на яке вже зареєстрував нотаріус, то реєстратор має підстави відмовити у проведенні реєстраційної дії відповідно до пункту 9 частини першої статті 24 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У справі, що розглядалася, державний реєстратор відмовив позивачу у реєстрації права оренди на земельну ділянку, на якій розташовано комплекс будівель, набутий останнім у власність відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом.
З урахуванням цього, суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку, що державний реєстратор не мав підстав відмовляти суб’єкту господарювання у реєстрації права оренди на земельну ділянку відповідно до пункту 9 частини першої статті 24 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Також Верховний Суд звертає увагу на те, що 15 грудня 2023 року набрав чинності Закон України від 17 лютого 2022 року № 2073-IX «Про адміністративну процедуру», який визначає, що адміністративний орган розглядає і вирішує справи, віднесені до його відання законом (предметна компетенція) (частина перша статті 21 Закону); під час ініціювання або початку адміністративного провадження адміністративний орган перевіряє наявність у нього предметної та територіальної компетенції для прийняття рішення з питання, що розглядається (частина п’ята статті 21 Закону).
У такому разі реєстрація державним реєстратором права оренди, якщо перехід права власності на будівлю реєстрував нотаріус, є виходом реєстратором за межі повноважень, щодо чого стаття 19 Конституції України та Закон України від 17 лютого 2022 року № 2073-IX «Про адміністративну процедуру» встановлюють заборону.
Отже, державна реєстрація переходу права власності на об'єкт нерухомого майна, що розміщений на земельній ділянці, проводиться одночасно з державною реєстрацією переходу права користування земельною ділянкою.
У разі, якщо нотаріус реєстрував перехід права власності на будівлю, то він же має провести реєстрацію переходу права оренди земельної ділянки, а державний реєстратор, у разі звернення до нього для реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розміщується нерухоме майно, право власності на яке вже зареєстрував нотаріус — відмовити у реєстрації такого права.
Постанова Верховного Суду від 30 січня 2025 року у справі № 320/4798/23 (адміністративне провадження № К/990/29474/24).
Читайте також:
